在實踐中，常常有這樣的情形：公司將自有辦公樓出租一部分。那么，租賃期間所發(fā)生的水電費用，該如何向承租方收取？
實務(wù)中，往往有兩種處理方式，一種是按照轉(zhuǎn)售水電處理，另一種是采取分攤方式處理。不同的處理方式，稅務(wù)處理和稅負情況不同，企業(yè)需要根據(jù)實際情況作出選擇。
案例：自有辦公樓部分出租
乙公司與甲公司均為增值稅一般納稅人。乙公司作為單一承租方，向甲公司租賃房屋作為辦公用房。由甲公司負責(zé)對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理。甲公司采用公用水電表方式，與乙公司分攤其租賃合約期內(nèi)發(fā)生的水電費用。
2019年8月，甲公司取得自來水公司按3%征收率開具的增值稅專用發(fā)票，價稅合計10300元。其中，自用水費含稅價格6180元，承租方使用水費含稅價格4120元。取得電力公司按13%稅率開具的增值稅專用發(fā)票，價稅合計22600元。其中，自用電費含稅價格13560元，承租方使用電費含稅價格9040元。那么，辦公用房在2019年8月發(fā)生的水電費支出，甲公司應(yīng)如何向乙公司收??？
方案一：按照轉(zhuǎn)售水電處理
按照規(guī)定，增值稅納稅人超出經(jīng)營范圍銷售水電費，可按規(guī)定自開或代開專票。甲公司按照轉(zhuǎn)售水電，向乙公司收取相應(yīng)的水電費用，并開具對應(yīng)的增值稅專用發(fā)票。乙公司以此為稅前扣除憑證，進行相應(yīng)處理。其中，對向乙公司收取的價稅合計4120元水費，甲公司應(yīng)按規(guī)定，開具增值稅專用發(fā)票。同時，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)中收取的自來水水費增值稅問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第54號）規(guī)定，甲公司為乙公司提供了物業(yè)管理服務(wù)，可以扣除其對外支付的自來水水費后的余額為銷售額，按照簡易計稅方法依3%的征收率，計算繳納增值稅。
此時，甲公司應(yīng)進行如下會計處理：
轉(zhuǎn)售水時，依據(jù)取得的增值稅專用發(fā)票，按照自用部分，計算抵扣進項稅額。
借：管理費用等成本費用科目6000
應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（進項稅額）300
其他業(yè)務(wù)成本4120
  
 貸：銀行存款10300
應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（進項稅額轉(zhuǎn)出）120
向乙公司收取水費，并開具相應(yīng)的增值稅專用發(fā)票。
借：銀行存款4120
 貸：其他業(yè)務(wù)收入4000
應(yīng)交稅費——簡易計稅120
按扣除其對外支付的自來水水費后的余額差額，進行相應(yīng)賬務(wù)處理。
借：應(yīng)交稅費——簡易計稅120
  貸：其他業(yè)務(wù)成本120
轉(zhuǎn)售電力時，以取得的增值稅專用發(fā)票為扣除憑證，自用部分當(dāng)月按規(guī)定計算抵扣進項稅額。
借：管理費用等成本費用科目12000
其他業(yè)務(wù)成本8000
應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（進項稅額）2600
  貸：銀行存款22600
向乙公司收取電費，并開具相應(yīng)的增值稅專用發(fā)票。
借：銀行存款9040
 貸：其他業(yè)務(wù)收入8000
應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（銷項稅額）1040
乙公司取得水電費增值稅專用發(fā)票，并據(jù)此作為成本費用進行財務(wù)和稅務(wù)處理。
支付水費并取得甲公司開具的增值稅專用發(fā)票時，按規(guī)定計算抵扣進項稅額。
借：管理費用等成本費用科目4000
應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（進項稅額）120
  貸：銀行存款4120
支付電費并取得電費專用發(fā)票時，按規(guī)定計算抵扣進項稅額。
借：管理費用等成本費用科目8000
應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（進項稅額）1040
  貸：銀行存款9040
方案二：采取分攤方式處理
根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈企業(yè)所得稅稅前扣除憑證管理辦法〉的公告》（國家稅務(wù)總局公告2018年第28號）的規(guī)定，出租方采取分攤方式的，承租方以出租方開具的其他外部憑證作為稅前扣除憑證。其中，其他外部憑證包括但不限于出租方支付水電費取得發(fā)票復(fù)印件、出租方出具水電費分割單或確認單、出租方支付水電費的憑證及房租協(xié)議等。
甲公司采取分攤方式收取水電費，乙公司以甲公司開具的其他外部憑證，作為稅前扣除憑證。此時，甲公司按照代收代付進行會計處理。
代收代付水費時，甲公司自用部分，以取得的增值稅專用發(fā)票為憑證，計算抵扣進項稅額。
借：管理費用等成本費用科目6000
應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（進項稅額）300
其他應(yīng)收款4120
  貸：銀行存款10300
 應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（進項稅額轉(zhuǎn)出）120
向乙公司收取水費，并提供其他外部憑證。
借：銀行存款4120
 貸：其他應(yīng)收款4120
代收代付電費時，甲公司自用部分，以取得的增值稅專用發(fā)票為憑證，計算抵扣進項稅額。
借：管理費用等成本科目12000
其他應(yīng)收款9040
應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（進項稅額）2600
 貸：銀行存款22600
應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（進項稅額轉(zhuǎn)出）1040
向乙公司收取水費，并提供其他外部憑證。
借：銀行存款9040
 貸：其他應(yīng)收款9040
乙公司以甲公司開具的其他外部憑證，作為稅前扣除憑證進行財務(wù)和稅務(wù)處理。其中，水費支出4120元和電費支出9040元可在企業(yè)所得稅稅前扣除。此時，乙公司的會計處理如下：
取得水費支出的其他外部憑證，不能抵扣進項稅額。
借：管理費用等成本科目4120
  貸：銀行存款4120
取得電費支出的其他外部憑證，不能抵扣進項稅額。
借：管理費用等成本科目9040
  貸：銀行存款9040
對比分析：哪個方案更劃算
方案一中，如果承租方和出租方都是增值稅一般納稅人，那么，對于承租方來說，按規(guī)定取得增值稅專用發(fā)票，不僅可作為企業(yè)所得稅稅前扣除憑證，還可按規(guī)定抵扣增值稅進項稅額。如果承租方屬于《財政部稅務(wù)總局海關(guān)總署關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)政策的公告》（財政部稅務(wù)總局海關(guān)總署公告2019年第39號，以下簡稱39號公告）第七條所規(guī)定的生產(chǎn)、生活性服務(wù)業(yè)一般納稅人，還可享受增值稅加計抵減政策。
對于出租方來說，其向承租方收取水費時，要開具增值稅專用發(fā)票并按規(guī)定繳納增值稅。由于取得了自來水公司開具的增值稅發(fā)票，可以扣除其對外支付的自來水水費后的余額為銷售額，按照簡易計稅方法依3%的征收率計算繳納增值稅。這種情況下，其收取的電費收入，需按規(guī)定計算繳納增值稅，由于取得了電力公司開具的增值稅專用發(fā)票，相應(yīng)的進項稅額可按規(guī)定抵扣，其增值稅稅負并未增加。不僅如此，如果出租方是39號公告第七條所規(guī)定的生產(chǎn)、生活性服務(wù)業(yè)一般納稅人，電費對應(yīng)的進項稅額還可享受增值稅加計抵減政策。
方案二中，對于承租方來說，其按規(guī)定取得的其他外部憑證，僅僅可作為企業(yè)所得稅稅前扣除憑證，不可據(jù)此計算抵扣增值稅進項稅額；對于出租方來說，向承租方提供其他外部憑證，僅視同代收代付水電費處理，不涉及增值稅的相關(guān)處理。實務(wù)中，以分割單作為企業(yè)所得稅稅前扣除憑證，各地稅務(wù)機關(guān)可能存在不同的執(zhí)行口徑，值得企業(yè)關(guān)注。
實務(wù)中，企業(yè)要綜合考慮增值稅納稅人類別、能否抵扣進項稅額等因素，選擇最適合企業(yè)的方案。
來源：國家稅務(wù)總局撫州市東鄉(xiāng)區(qū)稅務(wù)局，小陳稅務(wù)，作者：江林青，陳志堅