房開企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)成本8500萬，有500萬為質(zhì)保金扣留下來了，土增清算時按8500萬還是8000萬

其他回答

• 燕同學(xué)
  在房地產(chǎn)開發(fā)項目進行土地增值稅清算時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)扣留的建筑施工企業(yè)質(zhì)量保證金是否允許扣除？
  • 劉老師
    答：根據(jù)《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)&lt國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知&gt的通知》（滬地稅財行〔2010〕89號）第二條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項目的質(zhì)量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除。未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計算扣除。
• 蔣同學(xué)
  某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售房地產(chǎn)的增值額為2000萬元，扣除項目金額為l 500萬元，該房趕產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)繳納的土地增值稅為（   ）萬元。
  • 李老師
    正確答案b 解析：本題考查繳納的土地增值稅累計計征辦法。(1)掌握稅率。土地增值稅實行的是四級超率累進稅率：①增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%，速算扣除數(shù)為0；②增值額超過扣除項月金額50%，未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%，速算扣除數(shù)為5%；③增值額超過扣除項目金額100%，未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%，速算扣除數(shù)為15%；④增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%，速算扣除數(shù)為35%。(2)確定應(yīng)稅收入。應(yīng)稅收入包括貨幣收入、實物收入及其他收入。其中貨幣收入是轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房屋產(chǎn)權(quán)而收取的價款。實物收入是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的各種實物形態(tài)的估價收入。其他收入是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的無形資產(chǎn)或非專利技術(shù)等的評估收入。(3)確定扣除項目。①取得土地使用權(quán)所支付的金額，包括支付地價款和有關(guān)登記、過戶手續(xù)費。②房地產(chǎn)開發(fā)成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費和開發(fā)間接費用。③房地產(chǎn)開發(fā)費用，主要包括利息支出和其他房地產(chǎn)開發(fā)費用。其中，其他房地產(chǎn)開發(fā)費用按《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細(xì)則規(guī)定，納稅人能按轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С觯⒛芴峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，可按利息加上上述第①和②項合計的5%以內(nèi)計算扣除，否則按上述第①和②項合計的10%以內(nèi)計算扣除④轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金支出，包括營業(yè)稅、城建稅、印花稅、教育費附加等；⑤其他扣除項日。這條主要是針對房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)定的，對專門從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)可以按20%計算扣除。這條規(guī)定對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特別重要，計算時千萬不能遺漏。(4)計算方法。首先確定增值額與扣除項目合計的比例，看其結(jié)果介于稅率中哪一個層次，然后運用公式“土地增值稅稅額=增值額×稅率-扣除項目金額×速算扣除數(shù)”進行計算。2000吮%-1500吋%=775(萬元)。