不動產預告登記是什么
2022-03-10
稅務師
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老師回答
房屋預告登記指當事人約定買賣房屋或者轉讓其他不動產物權時，為了限制債務人處分該不動產，保障債權人將來取得物權而作的登記。如在商品房預售中，購房者可以就尚未建成的住房進行預告登記，以制約開發(fā)商把已出售的住房再次出售或者進行抵押。
預告登記的特點
預告登記與一般的不動產登記區(qū)別表現在：一般的不動產登記都是指不動產物權在已經完成的狀態(tài)下所進行的登記，而預告登記則是為了保全將來發(fā)生的不動產物權而進行的一種登記。預告登記作出后，并不導致不動產物權的設立或變動，而只是使登記申請人取得一種請求將來發(fā)生物權變動的權利。納入預告登記的請求權，對后來發(fā)生與該項請求權內容相同的不動產物權的處分行為，具有排他效力，以確保將來只發(fā)生該請求權所期待的法律結果。因此，預告登記是與異議登記同時構成不動產登記中的重要內容。
預告登記的發(fā)生
預告登記的申請必須由具有資格的人提出，同時還須具備一定的條件。在預告登記中，應以所保全的請求權的權利人為預告登記權利人，以不動產所有權人為預告登記的義務人。有學者認為，預告登記可以由債權人和債務人共同申請，也可以由債權人或債務人根據當事人雙方訂立的合同單獨申請，也可以根據法院的裁判提起預告登記的申請。（前引余能斌書，第404頁。）我們認為，預告登記只能由預告登記權利人申請，義務人有義務協助進行，應當出具預告登記申請所需的書面同意書。
上述兩個《物權法草案建議稿》均未對預告登記的申請權人與預告登記的義務人作出明確規(guī)定，這不利于預告登記的操作，容易發(fā)生預告登記糾紛。而《物權法（征求意見稿）》也只是規(guī)定了債權人有權向登記機關申請登記，對預告登記的義務人未提及。我們認為，在未來民法立法對預告登記進行規(guī)定時，應當對預告登記權利人和義務人都予以明確規(guī)定，并對列明申請預告登記時需要提交的文書。
借鑒德國、日本、瑞士等國承認法院的臨時處分命令可以產生預告登記的作法，我國民事立法也應當規(guī)定，當義務人拒絕協助時，預告登記權利人可以向法院提出申請，由法院依照非訟程序作出裁定，權利人可以持此裁定向登記機關申請預告登記。為此，需要民事訴訟法對這種程序作出規(guī)定。
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