投資性房地產的定義是什么

2020-06-10 初級會計職稱 1919人瀏覽

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投資性房地產指的是為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有房地產。投資性房地產應當能夠單獨計量及出售。投資性房地產主要包括：已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權和已出租的建筑物。

（1）自用房地產，即為生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的房地產；

（2）作為存貨的房地產。投資性房地產屬于正常經常性活動，形成的租金收入或轉讓增值收益確認為企業(yè)的主營業(yè)務收入但對于大部分企業(yè)而言，是與經營性活動相關的其他經營活動。

投資性房地產的界定

新準則定義為：投資性房地產是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產，并能夠單獨計量和出售。具體為已出租的、持有并準備增值后轉讓的土地使用權以及已出租的建筑物，不包括自用和作為存貨核算的房地產。

（一）新準則規(guī)范的投資性房地產范圍的劃分標志或原則

新準則未明示，《國際會計準則第40號——投資性房地產》（下稱國際會計準則）認為，投資性房地產產生的現(xiàn)金流量在很大程度上獨立于企業(yè)持有的其它資產，至于商品或勞務的生產或供應過程中使用的房地產（或用于管理目的的房地產），其產生的現(xiàn)金流量不僅歸屬于該項房地產，而且歸屬于在生產或供應過程中所使用的其他資產。正因為這一點，因此，將投資性房地產與自用房地產區(qū)分開來。

（二）新準則規(guī)范的投資性房地產范圍

具體還應包括：

1.為長期資本增值而持有的土地，不包括在正常經營過程中為短期銷售而持有的土地。計劃長期持有或計劃短期持有是否為劃分或確認投資性房地產的標志或條件，新準則未明確規(guī)定。

2.尚未確定未來用途的土地（如果企業(yè)尚未確定將其持有的土地用于自用還是用于在正常經營過程中的短期銷售，則持有的土地應視為用于資本增值）。

3.企業(yè)擁有（或企業(yè)在融資租賃下持有）并在一項或多項經營租賃下租出的建筑物。

4.準備在一項或多項經營租賃下租出的空閑建筑物。

（三）不屬于新準則規(guī)范的投資性房地產

具體為：

1.持有的為在正常經營過程中銷售或為銷售而處于建造或開發(fā)過程中的房地產，如為了在不久的將來處置或為開發(fā)和銷售而專門取得的房地產。

2.為第三方在建在開發(fā)的房地產，即新準則規(guī)定的“企業(yè)代建的房地產，適用《企業(yè)會計準則第15號——建造合同》”。

3.自用房地產，包括持有的將來用于自用的、為將來開發(fā)并隨后作為自用的、職工占用的以及待處置的自用房地產。

4.為將來作為投資性房地產而正在建造或開發(fā)過程中的房地產。其在建造或開發(fā)活動完成之前，不適用新準則；待建造或開發(fā)活動完成時，作為投資性房地產。但對已經是投資性房地產、目前正在進行改建以為將來繼續(xù)作為投資性房地產使用的，適用新準則。

5.閑置地不屬于投資性房地產。

（四）房地產的一部分用于賺取租金或資本增值，另外一部分則用于商品或勞務的生產或供應，或用于管理目的，應當如何處理

新準則未予明確，可按照國際會計準則的規(guī)定進行判斷處理，即如果這些部分能夠分別出售（或采用融資租賃方式分別出租），則應分別計量核算；如果這些部分不能分別出售，則只有在不重要的部分是用于商品或勞務的生產或供應，或用于管理目的的情況下，才能將該項房地產視為投資性房地產。

（五）企業(yè)向其持有的房地產的使用者提供服務對是否判斷為投資性房地產的影響

比如，辦公樓的業(yè)主向其承租人提供保安和維修服務，一家企業(yè)擁有并經營一家旅館，其向客人提供的服務是整個協(xié)議的一個重要組成部分，該辦公樓和旅館能否被視為投資性房地產？新準則沒有給出明確具體的判斷標準，可參照國際會計準則給出的原則來進行判斷，即：企業(yè)向其持有的房地產的使用者提供輔助服務，如果該服務在整個協(xié)議中并不是重要的組成部分，則企業(yè)應將該項房地產視為投資性房地產；在另外一些情況下，提供的服務構成相對重要的組成部分，則不視為投資性房地產。以此判斷，前述“辦公樓”視為投資性房地產，“旅館”是自用房地產，不是投資性房地產。

（六）企業(yè)將其擁有的房地產出租給其母公司或另一家子公司使用，涉及單個財務報表和合并財務報表對該房地產不同的列報方式問題

在包括母公司和本企業(yè)，或另一家子公司和本企業(yè)在內的合并財務報表中，該項房地產不符合投資性房地產的條件，從整個集團來看其屬于自用房地產，因此合并財務報表不能作為投資性房地產列報；但從擁有房地產的單個企業(yè)來看，如果符合新準則的定義，出租人在其單個財務報表中應將該項房地產作為投資性房地產。

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