建筑物區(qū)分所有權(quán)，是指區(qū)分所有建筑物的所有人對(duì)其專(zhuān)有部分享有獨(dú)自占有、使用的專(zhuān)有權(quán)，對(duì)共同使用部分享有共有權(quán)，以及對(duì)建筑物的整體享有成員權(quán)，構(gòu)成的建筑物的復(fù)合共有權(quán)。共有，是指某項(xiàng)財(cái)產(chǎn)由兩個(gè)或兩個(gè)以上的權(quán)利主體共有享有所有權(quán)，包括公民之間的共有、法人之間的共有以及公民和法人之間的共有。
建筑物區(qū)分所有權(quán)的構(gòu)成
在建筑物區(qū)分所有權(quán)的構(gòu)成上，我國(guó)通說(shuō)采用“三元論”說(shuō)，即將建筑物區(qū)分所有權(quán)解為由三部分構(gòu)成，即專(zhuān)有所有權(quán)、共有所有權(quán)和成員權(quán)。
1.專(zhuān)有所有權(quán)
專(zhuān)有所有權(quán)，是指建筑物的專(zhuān)有部分，區(qū)分所有權(quán)人取得的供其使用的特定的單元或者樓層等，具備構(gòu)造上和利用上的獨(dú)立性，如住宅、天花板、地板等是專(zhuān)有部分，不需要經(jīng)過(guò)相鄰的專(zhuān)有部分，而直接與走廊、樓梯等共用部分與外界連接。建筑物的專(zhuān)有部分的成立應(yīng)該具備以下兩個(gè)條件：
?。?）在構(gòu)造上具有獨(dú)立性，即在物理上具有獨(dú)立性，能夠被明確區(qū)分開(kāi)，其專(zhuān)有人可以排他地獨(dú)立占有、使用、收益、處分該建筑物部分。
?。?）在使用上須具備獨(dú)立性，可供單獨(dú)使用，有其獨(dú)立出入的門(mén)戶(hù)，可以不需要經(jīng)過(guò)相鄰的部分出入，即能夠滿(mǎn)足一般生活目的的獨(dú)立機(jī)能。在對(duì)其享有的專(zhuān)有部分的權(quán)利上，與一般所有權(quán)人對(duì)其享有的物的權(quán)利一樣，具有自由、永久、排他性。
2.共有所有權(quán)
共有所有權(quán)，又稱(chēng)“共有部分持分權(quán)”或“持份共有所有權(quán)部分”，是指建筑物區(qū)分所有權(quán)人依照法律規(guī)定或約定，在區(qū)分所有建筑物之共有部分享有的占有、使用及收益的權(quán)利。共有部分，是指區(qū)分所有建筑物，除專(zhuān)有部分以外的其他部分及不屬于專(zhuān)有部分的附屬物，其包括供全體區(qū)分所有權(quán)人使用的全體共有部分，如建筑物的大門(mén)、通道、電梯、道路等設(shè)施，也包括僅供部分區(qū)分所有權(quán)人使用的部分共有部分或一部分共有部分，如幾戶(hù)共同使用的墻壁、過(guò)道等。此外，共用部分也可劃分為法定共有部分和約定共有部分。法定共有部分在構(gòu)造上、利用上沒(méi)有獨(dú)立性，如共用的出入口、樓頂?shù)冉ㄖ锏囊徊糠?約定共有部分在某些構(gòu)造上和使用上具有獨(dú)立性，根據(jù)各業(yè)主之間來(lái)約定形成。
3.成員權(quán)
建筑物區(qū)分所有人的成員權(quán)，是指建筑物區(qū)分所有權(quán)基于在一棟建筑物的構(gòu)造、權(quán)利歸屬及使用上的不可分離的共同關(guān)系而產(chǎn)生的，作為建筑物的一個(gè)團(tuán)體組織的成員而享有的權(quán)利與承擔(dān)的義務(wù)。成員權(quán)與上述的專(zhuān)有所有權(quán)和共有所有權(quán)明顯不同的是，專(zhuān)有所有權(quán)與共有所有權(quán)是財(cái)產(chǎn)權(quán)，而成員權(quán)是業(yè)主們基于共同的財(cái)產(chǎn)利益而形成的身份權(quán)，是各區(qū)分所有人就共同關(guān)系事務(wù)如何作出決定，以及該決定應(yīng)如何被執(zhí)行而享有的權(quán)利。成員權(quán)主要涉及在整體上如何管理、維護(hù)、使用、收益和處分建筑物的事務(wù)。
建筑物有廣義和狹義兩種含義。廣義的建筑物是指人工建筑而成的所有東西，既包括房屋，又包括構(gòu)筑物。
狹義的建筑物是指房屋，不包括構(gòu)筑物。房屋是指有基礎(chǔ)、墻、頂、門(mén)、窗，能夠遮風(fēng)避雨，供人在內(nèi)居住、工作、學(xué)習(xí)、娛樂(lè)、儲(chǔ)藏物品或進(jìn)行其他活動(dòng)的空間場(chǎng)所。建筑相關(guān)專(zhuān)業(yè)多是指狹義的建筑物涵義。
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