CTA稅二需熟記的內(nèi)容（三）

　　一、涉外，地方稅務(wù)機關(guān)征收，稅率要求記
　　二、土地增值稅的納稅義務(wù)人是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。包括內(nèi)外資企業(yè)、行政事業(yè)單位、中外籍個人等
　　三、土地增值稅的征稅范圍常以三個標(biāo)準來判定：
　　1. 轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)是否國家所有。
　　2. 土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物是否發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓。
　　3. 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)是否取得收入。
　　四、對具體事項的征稅情況判定如下：
　　1. 出售包括三種情況：
　?。?）出售國有土地使用權(quán)；
　?。?）取得國有土地使用權(quán)后進行房屋開發(fā)建造后出售；
　?。?）存量房地產(chǎn)買賣。
　　2. 繼承、贈予繼承不征（無收入）。贈予高頓益性贈予、贈予直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人不征；通過中國境內(nèi)非營利的社會團體、國家機關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的不征；非公益性贈要征
　　3. 出租不征（產(chǎn)權(quán)未轉(zhuǎn)移）
　　4. 房地產(chǎn)抵押抵押期不征；抵押期滿償還債務(wù)本息不征；抵押期滿，不能償還債務(wù)，而以房地產(chǎn)抵債，征。
　　5. 房地產(chǎn)交換單位之間換房，有收入的征；個人之間互換自有居住用房不征。
　　6. 以房地產(chǎn)投資、聯(lián)營房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到投資聯(lián)營企業(yè)，不征；將投資聯(lián)營房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓，征。
　　7. 合作建房，建后自用，不征；建后出售，征。
　　8. 企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)暫免征收(02判)
　　9. 代建房不征（無權(quán)屬轉(zhuǎn)移）但是稅營業(yè)稅
　　10. 房地產(chǎn)重新評估不征（無收入）
　　五、稅率：土地增值稅實行四級超率累進稅率，要求記憶
　　1.增值額占扣除項目金額比例50%以下（含50%）稅率30%
　　2.增值額占扣除項目金額比例超過50%～100%（含100%）稅率40%速算扣除系數(shù)5%
　　3.增值額占扣除項目金額比例超過100%～200%（含200%）稅率50%速算扣除系數(shù)15%
　　4.增值額占扣除項目金額比例200%以上稅率60%速算扣除系數(shù)35%
　　六、計算
　　1、確定應(yīng)稅收入
　　2、確定增值額的扣除項目。
　　3、計算出土地增值額
　　4、計算出土地增值額占扣除項目的比例
　　5、找稅率用公式算土地增值稅=增值額*稅率-扣除項目金額*速算扣除系數(shù)
　　七、扣除項目
　　(一)對于新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，可扣除：
　　1. 取得土地使用權(quán)所支付的金額，地價款+有關(guān)費用。(考試一般是已知條件)
　　2. 房地產(chǎn)開發(fā)成本(考試一般簡單已知條件計算即可)
　　3. 房地產(chǎn)開發(fā)費用--期間費用，即銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。(要求重點掌握)
　　金融機構(gòu)證明不超過商業(yè)銀行同類同期貸款利率據(jù)實扣 ，兩種算法要求理解掌握
　?。?）納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構(gòu)的貸款證明的：
　　房地產(chǎn)開發(fā)費用=利息(不包括加收罰息)+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%以內(nèi)
　　（2）納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，或不能提供金融機構(gòu)貸款證明的：
　　房地產(chǎn)開發(fā)費用=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%以內(nèi)
　　4. 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金
　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只能扣"兩稅一費"即營業(yè)稅，城建稅，教育附加.非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)扣"三稅一費"。即營業(yè)稅，城建稅，印花稅，教育附加
　　注：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在轉(zhuǎn)讓時繳納的印花稅列入了管理費中，故不在此單獨扣除，而是在第3項里扣除
　　5. 財政部規(guī)定的其它扣除項目
　　從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計20%的扣除：加計扣除費用=（支付的金額+開發(fā)成本）×20%
　　(二)對于存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，可扣除：見教材P178例題
　　1.房屋及建筑物的評估價格=重置成本價×成新度折扣率
　　2.取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。
　　3.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。
　　八、在實際的房地產(chǎn)交易過程中，納稅人有下列情形之一的，則按照房地產(chǎn)評估價格計算征收土地增值稅：
　　1. 隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的；
　　2. 提供扣除項目金額不實的；
　　3. 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當(dāng)理由的。指納稅人申報的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的實際成交價低于房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的交易價，納稅人又不能提供憑據(jù)或無正當(dāng)理由的行為。